Tilstandsrapport vs boligsalgsrapport

Etter endringene i avhendingslova 1. januar 2022 er tilstandsrapporten den gjeldende standarden for boligsalg i Norge. Den erstatter den tidligere boligsalgsrapporten.

Men du vil fortsatt støte på begge begrepene, og det kan være forvirrende. Her er den viktigste forskjellen:

• Boligsalgsrapport — Det gamle formatet som ble brukt før 2022. Fokuserte på «selgers behov» og var i praksis en markedsføringshjelp.
• Tilstandsrapport (NS 3600) — Det nye formatet som er obligatorisk fra 2022. Fokuserer på en objektiv, teknisk vurdering av boligens tilstand. Mer grundig og standardisert.

Her er de viktigste forskjellene mellom de to rapporttypene:

• Standard: Tilstandsrapporten følger NS 3600, boligsalgsrapporten fulgte NS 3424 (med tilpasninger).
• Omfang: Tilstandsrapporten er mer omfattende og krever undersøkelse av flere bygningsdeler.
• Konsekvensgrad: Tilstandsrapporten inkluderer konsekvensgrad (KG1-KG3) for alle funn — dette fantes ikke i boligsalgsrapporten.
• Objektivitet: Tilstandsrapporten skal være mer objektiv. Boligsalgsrapporten inneholdt ofte vurderinger som «akseptabelt for boligens alder» — noe som kunne tilsløre reelle problemer.
• Våtrom: Tilstandsrapporten stiller strengere krav til undersøkelse av våtrom, inkludert fuktmåling og vurdering av membran.
• Dokumentasjon: Tilstandsrapporten krever bedre fotodokumentasjon av funn.

Som kjøper har du fordel av tilstandsrapporten:

• Mer informasjon. Du får grundigere dokumentasjon av boligens tilstand, med konsekvensgrader som hjelper deg å prioritere.
• Lettere å sammenligne. Standardisert format betyr at du kan sammenligne rapporter fra ulike boliger direkte.
• Bedre forhandlingsgrunnlag. Tydelige TG-grader og konsekvensgrader gir deg konkrete argumenter i prisforhandlingen.
• Utvidet undersøkelsesplikt. Merk at du som kjøper forventes å ha satt deg inn i tilstandsrapporten. Feil som er dokumentert der, kan du normalt ikke reklamere på etterpå.

Har du en eldre boligsalgsrapport? Da bør du vurdere å be selger bestille en oppdatert tilstandsrapport etter NS 3600 — spesielt for boliger over 5 millioner.

Noen ganger får du en boligsalgsrapport i stedet for en tilstandsrapport. Dette kan skje hvis:

• Boligen er solgt mellom privatpersoner (uten megler)
• Rapporten er laget før 2022 og ikke oppdatert
• Selger forsøker å spare penger

I slike tilfeller bør du:

• Be om en ny tilstandsrapport. Selger plikter å gi deg oppdatert og korrekt informasjon.
• Sjekk rapportens dato. En rapport som er over 6 måneder gammel kan være utdatert.
• Vær ekstra grundig på visningen. Når rapporten ikke er etter nyeste standard, må du kompensere med egen undersøkelse.